Взыскание неустойки с застройщика по ДДУ в Москве

В 2023 году в Москве введено в эксплуатацию более 7-ми миллионов кв. м жилья. Часть его приобретена на этапе строительства, часть – уже в сданных новостройках. Если будущий собственник желает сэкономить, он заключает договор долевого участия (ДДУ) с застройщиком на начальных стадиях возведения объекта.

В этом случае не исключена вероятность задержки передачи недвижимости от подрядчика владельцу. Основные причины – нарушение сроков и необходимость устранения выявленных дефектов. Еще до заключения договора целесообразно посоветоваться с юристом. Он изучит информацию о застройщике, объекте строительства; даст рекомендации о степени доверия; внесет предложения в текст документа.

Что такое договор долевого участия (ДДУ)

ДДУ – двухстороннее соглашение, по которому одна сторона обязуется построить и сдать помещение, а вторая – оплатить работу. Субъектами являются юридические, физические лица (в том числе ИП). Заключается договор в письменной форме и подлежит регистрации в государственном органе (ЕГРН).

В тексте должно быть указано:

• описание объекта строительства (вид и название недвижимости, план строительства, проект);
• срок передачи квартиры, дома дольщику;
• стоимость (цена) договора, срок и порядок оплаты;
• период гарантии на здание, помещение;
• условия привлечения капитала участников строительства;
• реквизиты счета-эскроу в кредитной организации и сведения о ней.

Федеральным Законом № 214 от 30. 12.2004 г. предусмотрено расторжение ДДУ в одностороннем порядке (дольщиком) в следующих случаях:

внесудебный порядок – 

• объект не сдан, хотя прошло более 2-х месяцев с установленного договором срока;
• обнаружены недостатки, в связи с которыми помещение непригодно для использования;
• установлены существенные нарушения качества строения.

судебный порядок – 

• подрядчик прекратил строительство;
• значительно изменилась проектная документация;
• строители поменяли назначение мест общего пользования и нежилых помещений в доме.

Информация! Застройщик, не исполнивший обязательства, должен заплатить второй стороне (дольщику) неустойку, штраф, прочие убытки в полном объеме (ст. 10 ФЗ-214).

Выплаты за нарушения условий ДДУ

Когда подрядчик понимает, что не успевает завершить строительство в установленный срок, он обязан за 2 месяца до его истечения оповестить дольщика и предложить внести изменения в договор. Если вторая сторона согласна, то период времени от старого до нового срока в расчет убытков не войдет. При несогласии дольщик может направить строительной организации претензию.

Неустойка (пени)

Неустойка – денежные средства, размер которых определен законом. Застройщик, нарушивший условия договора, обязан выплатить ее второму участнику долевого строительства.

Расчет неустойки

На основании ч. 2 ст. 6 ФЗ-214 размер выплаты можно рассчитать по формуле:

Неустойка = цена договора (стоимость квартиры) Х количество дней просрочки Х 1/150 ключевой ставки Центробанка.

Информация! В Законе указана 1/300 ключевой ставки, но для физических лиц она увеличивается в 2 раза. Кроме этого, независимо от действующего размера ключевой ставки ЦБ, установлено, что с 01.07.2023 г. по 31. 12.2024 применяется норма, не превышающая 7,5 %.

Можно рассчитать на примере размер неустойки. Если стоимость квартиры 4 миллиона руб., сдача жилья задержана на 90 дней, 1/150 от 7,5 % = 0,0005, то сумма составит

4 000 000 Х 90 Х 0,0005 = 180 000 рублей.

Рассмотрев материалы дела, суд вправе снизить размер неустойки по своему усмотрению. Такое возможно, если:

• сумма несоразмерна убыткам. Дольщик, к примеру, желает получить необоснованную выгоду и завышает величину ущерба (ст.333 ГК РФ);
• в суде сложилась определенная практика. Принимается во внимание снижение/рост цен на жилье, средняя зарплата по субъекту Федерации;
• конкретные обстоятельства дела указывают на недостаточность действий по урегулированию конфликта. Возможно, дольщик не направил досудебную претензию, отсутствуют доказательства переписки сторон.

Компенсация морального вреда

В ст. 151 Гражданского Кодекса РФ такой ущерб обозначен, как физические и нравственные страдания. Не выполнил застройщик свои обязательства, значит, нарушил права дольщика, то есть причинил моральный вред. В доказательстве эта категория ущерба не нуждается. Точный размер законом не установлен. Как правило, суды устанавливают размер от 20 до 30 тысяч рублей.

Компенсация других убытков

Аренда жилья

На период времени от установленного срока сдачи до фактического приема жилья, дольщик может предъявить договор аренды и чеки или квитанции об уплате. Если стоимость найма жилого помещения 40 000 руб. просрочка 5 месяцев, то 200 тысяч смело можно предъявлять к взысканию.

Судебные расходы

В ходе судебного разбирательства возможно назначение строительной экспертизы. Истец может заказать ее самостоятельно и оплатить стоимость исследования. Документ об оплате прилагается к иску. Если экспертиза назначена по инициативе суда, то проводится за счет бюджета.

Услуги юриста оформляются в виде соглашения сторон, в котором указано его вознаграждение. К договору следует приложить кассовый или расходный чек.

Госпошлина рассчитывается от цены иска. Если дольщик в заявлении укажет требование о взыскании только неустойки и прочих расходов, сумма будет одна. А если включит и стоимость неполученного жилья, то цена иска возрастет многократно. Расчет госпошлины производится на основании ст. 333. 19 Налогового Кодекса РФ, правильно ее сделать поможет юрист.

На основании ст. 98 ГК РФ застройщик понесет все судебные расходы в случае удовлетворения судом требований истца.

Почтовые затраты

Юристы рекомендуют все переговоры с застройщиком вести письменно. Досудебную претензию отправить нужно ценным письмом с описью вложения. Тогда в суде будут доказательства попыток урегулирования конфликта. Почтовые квитанции, чеки нужно сохранить и предъявить в суд.

Штраф

На гражданина, заключившего ДДУ с застройщиком, распространяется Закон о защите прав потребителей (ФЗ № 2300-1 от 07.02. 1992). В нем предусмотрено наложение штрафа на исполнителей (уполномоченную организацию), не выполнивших свои обязательства. В случае с недобросовестными застройщиками штраф составляет 50 % от суммы неустойки, аренды жилья, морального вреда, прочих расходов (судебные издержки в этот перечень не входят).

Информация! Однако, с 01.09.2024 года вступает в силу Федеральный Закон № 266 от 08.08.2024 о снижении размера штрафа до 5 %. Таким образом, уменьшение произошло в 10 раз.

Мораторий на взыскание убытков по ДДУ

18.03.2024 г. Правительство РФ приняло Постановление № 326, в котором разъясняет, что с 22.03.2024 по 31. 12.2024 в отношении застройщика не будут начисляться:

• неустойка за нарушение срока сдачи жилья;
• понесенные дольщиком убытки за этот период;
• % за нарушение срока возврата денег дольщику в случае расторжения им ДДУ.

Законодательный акт имеет обратную силу, то есть распространяется на ранее заключенные договора. Данная мера является антикризисной и служит для поддержки строительной отрасли.

Подобный мораторий уже 3-ий по счету.

Информация! В соответствии с ранее принятыми законами, при расчете неустойки и прочих убытков исключаются следующие периоды:

• с 03.04.2020 по 31. 12.2020 г.;
• с 29.03.2022 по 30.06.2023 г.;
• с 22.03.2024 по 31. 12.2024 г.

Получается, что штрафные санкции по ФЗ-214 в указанные отрезки времени приниматься к застройщику не будут. Дольщиков лишили основного средства защиты при нарушении их законных прав? Не все так плохо, как кажется на первый взгляд.

Советы юриста

Самостоятельно заниматься вопросом взыскания неустойки нежелательно. Нужны серьезные юридические знания, умение правильно толковать и применять нормы права. Адвокат знает, какие действия и в каком направлении следует предпринять.

1. Дольщик уже загнал себя в стрессовую ловушку. Необходимо успокоиться и понять значение эскроу-счета. Его концепция заложена в нормах ФЗ-214.

Информация! На эскроу-счет перечисляет деньги покупатель жилья (дольщик). Средства заморожены до тех пор, пока застройщик не сдаст дом в эксплуатацию в установленный договором срок.

Поэтому подрядчику невыгодно затягивать строительство, ведь до его завершения он не может распоряжаться финансами. Таким образом, клиент не останется без денег и без квартиры.

2. В ст. 15 ФЗ-214 говорится о праве застройщика застраховать риск ответственности за неисполнение обязательств по ДДУ. Делать это он не обязан, но адвокат дольщика может настоять о включении пункта в договор или составлении дополнительного соглашения. В дальнейшем клиент получит страховую сумму и не пострадает материально.
3. Помощь юриста потребуется, когда на стройке не ведутся работы более 6-ти месяцев, а застройщик не реагирует на обращения или вообще не выходит на связь. Для восстановления прав дольщика нужно будет обратиться к главе субъекта Федерации для внесения здания в единый реестр проблемных объектов. Губернатор должен утвердить план-график реализации мероприятий. Если стройка находится на нулевом цикле, то обманутым дольщикам выплатят деньги из бюджета. Когда работы прекратились на завершающем этапе, то власти подыщут нового подрядчика для продолжения строительства (ст. 23 ФЗ-214).
4. Следует очень хорошо обдумать вопрос подачи претензии застройщику о взыскании неустойки по ДДУ. Причины нарушения сроков своевременной сдачи жилья различны. Например:

• застройщик оказался ненадежным, недобросовестным;
• у него возникли финансовые затруднения;
• появились сложности с подключением коммуникаций;
• госкомиссия обнаружила дефекты здания, нарушение строительных технологий;
• подвели поставщики;
• не хватает каких-либо документов для государственной регистрации объекта.

Иногда достаточно получить исчерпывающую информацию от застройщика или заключить дополнительное соглашение о продлении срока ДДУ. А иногда остается только ждать помощи от государства.

Может возникнуть ситуация, когда большинство дольщиков требуют выплату неустойки, компенсаций и суд удовлетворяет их иски. Со счетов строительной организации списывают деньги для их погашения. У застройщика не остается средств для продолжения работы, и он объявляет себя банкротом. Сама процедура длится месяцами, а ждать своих денег участники ДДУ могут годами. Если вообще будет чем платить. Поэтому, когда в строительной организации имеются признаки финансовой несостоятельности, дольщику нужно успевать получить свои деньги до банкротства.

5. Участник ДДУ считает, что взыскание неустойки с застройщика возможно. В таком случае необходимо отправить ему досудебную претензию. Она пишется в простой письменной форме. Следует указать реквизиты сторон, изложить суть вопроса, свои требования. К претензии прилагают копии документов, подтверждающих обстоятельства дела. Юрист подскажет, как правильно составить текст заявления и поможет провести расчет понесенных убытков.

Информация! В претензии указывают не общую сумму ущерба, а делают полный расчет всех издержек и затрат.

В Москве, например, перенос сроков строительства в среднем составляет 5-6 месяцев. Неустойка будет выражена внушительной суммой. Поэтому и посчитать нужно грамотно, четко, чтобы какие-нибудь суммы не были впоследствии исключены.

Отправить претензию следует заказным или ценным письмом с описью вложения Почтой России. Почтовые квитанции нужно сохранить, они могут пригодиться.

6. Адвокат поможет составить исковое заявление и выбрать суд, в который дольщик будет обращаться. В соответствии со ст. 17 Закона о защите прав потребителей истец может направить иск в суд:

• по месту своего проживания;
• по месту регистрации ответчика;
• по месту заключения/исполнения договора.

Судья принимает решение о взыскании неустойки и прочих убытков, опираясь на внутреннее убеждение.  Убеждение у всех разное. К примеру, в Москве один судья удовлетворяет 94 % подобных исков, а другой представитель того же районного суда – 41 %. Средний процент по столице составляет 65 %.

Информация! Юрист, знакомый с судебной практикой, порекомендует направить иск в тот суд, где решения в пользу дольщика принимают намного чаще.

Адвокат по взысканию неустойки по ДДУ в Москве

Чтобы разобраться во всех тонкостях ДДУ, собрать информацию о застройщике, выбрать тактику переговоров с представителями строительной организации, нужно встретиться с адвокатом Алекринцевым Денисом Вячеславовичем. С его помощью будут составлены досудебная претензия, иск в суд.

Кроме этого, адвокат может:

• участвовать в приемке готового жилья. Его присутствие поможет избежать обмана при подписании документов;
• проверить добросовестность застройщика, проанализировать саму новостройку и возможные риски;
• грамотно оформить расторжение ДДУ в одностороннем порядке;
• при необходимости заказать строительно-техническую экспертизу;
• оказать помощь в регистрации прав собственности.